Comprare e vendere tramite agenzia immobiliare

La maggior parte degli acquisti immobiliari avvengono per il tramite delle agenzie di intermediazione. La concorrenza è diventata particolarmente agguerrita e non sempre le agenzie usano metodi corretti per richiamare i clienti e per portare a termine i contratti. Occorre pertanto, prima di rivolgersi ad una agenzia, essere informati sulle questioni più importanti.

Conferimento di incarico di vendita di immobile

Bisogna fare attenzione prima di firmare un incarico di vendita immobiliare. Innanzitutto occorre verificare l'iscrizione alla locale Camera di Commercio, presso l'ufficio albi e ruoli degli agenti immobiliari e delle società di intermediazione immobiliare.

Il conferimento di incarico deve contenere:
• gli estremi dell'iscrizione al Ruolo dell'agente e della società di intermediazione e, nel caso il conferimento venga steso su di un modulo prestampato, devono comparire gli estremi relativi al deposito del modulo stesso presso la Camera di Commercio;
• la durata dell'incarico e le eventuali clausole di rinnovo;
• l'entità della provvigione e le eventuali spese autorizzate;
• l'esatta identificazione (estremi tavolari) del bene immobiliare e dei suoi accessori;
• eventuale prezzo minimo di vendita;
• eventuali condizioni minime di pagamento;
• la descrizione di eventuali ipoteche, vincoli e limiti alla commerciabilità dell'immobile;
• particolare attenzione alle clausole relative alle penalità previste in caso di interruzione dell'incarico.

Proposta di acquisto

Molte agenzie cercano di vincolare l'acquirente attraverso la firma di un impegno unilaterale in base al quale l’aspirante acquirente si obbliga a tenere ferma la propria proposta di acquisto per un certo periodo e per un certo prezzo. Questa prassi, molto in voga, ora è stata dichiarata illegittima dall’Autorità garante della Concorrenza con una serie di pronunce e del Mercato in questi termini:
Clausole relative al rinnovo tacito del contratto per un uguale periodo unitamente al patto di esclusiva
Le clausole del modulo contrattuale per il conferimento dell’incarico di mediazione che prevedono l’esclusività dell’incarico per tutta la sua durata e il suo tacito rinnovo per un uguale periodo, salvo disdetta, hanno l’effetto di limitare, per un periodo di tempo non circoscritto, la libertà contrattuale del soggetto che conferisce l’incarico non essendo allo stesso consentito –in sede di sottoscrizione -di scegliere tra il conferimento dell’incarico con o senza esclusiva, né di scegliere tra la cessazione dell’incarico alla scadenza e il suo tacito rinnovo, né infine di recedere senza penali dopo il tacito rinnovo. Pertanto, sono illegittime. In proposito rileva l’orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui, in ossequio al principio dell’autonomia contrattuale delle parti, è ammissibile l’inserimento del patto di esclusiva nei contratti di mediazione immobiliare atipica purché tale previsione sia contenuta entro “determinati limiti di tempo”avendo essa l’effetto di limitare la libertà contrattuale di chi conferisce l’incarico.


Clausole che limitano la libertà contrattuale del consumatore e la sua facoltà di opporre eccezioni e che impongono il pagamento di penali di importo elevato unitamente al risarcimento del danno senza fare salva l’ipotesi in cui ricorra giustificato motivo, ove il consumatore violi il patto di esclusiva, revochi l’incarico e/o ne impedisca l’esecuzione ovvero rinunci o rifiuti di concludere il contratto alle condizioni stabilite
Le clausole che prevedono Penali e Danni per violazione del patto di esclusiva, revoca dell’incarico, rifiuto di accettare proposte conformi, mancato perfezionamento della vendita per fatto imputabile al consumatore, indisponibilità a far visitare l’immobile sono illegittime. La clausola in esame ha l’effetto di limitare ingiustificatamente la libertà contrattuale del consumatore aderente nonché la sua facoltà di opporre eccezioni posto che non viene fatta salva l’ipotesi in cui la rinuncia, la revoca o il rifiuto siano dovuti a giustificato motivo, con ciò impedendo al consumatore di verificare la bontà dell’affare procacciato dal mediatore. In proposito rileva l’orientamento della giurisprudenza maggioritaria secondo cui il conferimento dell’incarico di mediazione immobiliare non determina in capo al committente/mandante la nascita di un obbligo a contrarre. Appare pertanto sbilanciata la clausola che non faccia comunque salva l’ipotesi di mancata conclusione dell’affare da parte del consumatore incaricante, basata su motivi obiettivamente giustificati, secondo il principio di buona fede.

L’ammontare della provvigione

Non esiste un importo o una percentuale imposta o predefinita come solitamente le agenzie lasciano intendere! La legge che disciplina la materia è l’articolo 1755 del Codice Civile che stabilisce innanzitutto che siano le parti a mettersi d’accordo e determinare l’ammontare della provvigione che, pertanto, potrà essere anche dello 0%! In mancanza di accordo, allora, entreranno in aiuto gli Usi della CCIAA che individuano nel 2% la provvigione per Trento.


Altre indicazioni

Inoltre è bene tener presente che:
• Se l'agente vi accompagna a visitare l'immobile - cosa abbastanza frequente - e in un successivo momento acquistate l'immobile visto, magari anche senza più l'intervento del mediatore, il diritto alla provvigione dell'agente è sempre ugualmente dovuto, anche se la provvigione può essere ridotta nel caso in cui l’agente non abbia effettuato altre prestazioni, come l’assistenza nelle trattative, la predisposizione del contratto preliminare, eventuali verifiche catastali e ipotecarie, ecc.
• Se trovate l'annuncio di vendita sul giornale, accertatevi che il numero di telefono sia quello del venditore e non quello dell'agenzia; trattare con l'agenzia comporta l'obbligo del pagamento della provvigione.
• Trattate sempre con agenti immobiliari abilitati. Ricordate, se l'agente immobiliare non è abilitato verificando presso la Camera di Commercio del suo luogo di residenza, non ha diritto alla provvigione. Ufficio competente in Trentino: Ufficio Commercio e Regolazione del Mercato Via Dordi, 24 - 38122 TRENTO Tel. 0461.887111 commercio.interno@tn.camcom.it


Foglio info CT04
Situazione al 17.01.2022