ABC dei mutui

Definizione

Il mutuo è un finanziamento a medio o lungo termine finalizzato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile (uso abitativo) oppure destinato alla sostituzione di un altro mutuo. A favore della banca viene iscritta un’ipoteca a garanzia del rimborso del finanziamento stesso (cd. mutuo ipotecario). Il rimborso del mutuo avviene mediante il pagamento di rate periodiche (mensili, trimestrali, semestrali) comprensive di capitale ed interessi, secondo un tasso prefissato (fisso oppure variabile oppure misto).

Il prospetto informativo standardizzato

No ad offerte su carteggi “volanti” - l’offerta deve essere chiara e trasparente e riportare dati e spiegazioni comprensibili.

Cosa chiedere:

• Importo del mutuo
• Durata (attenzione! Maggiore è la durata, più interessi si pagano. Esempio: su un mutuo di 100.000 euro, a parità di tasso applicato (es. 5%) la somma degli interessi da pagare nel caso di una durata di 15 anni sarà di 42.000 Euro, nel caso di 20 anni sarà di ca. 58.000 Euro)
• Tasso d’interesse: farsi fare un’offerta a tasso fisso ed una a tasso variabile-indicizzato, con chiara indicazione del paramentro adottato (in genere Euribor + maggiorazione prevista) - attenzione ai tassi variabili, che potrebbero aumentare anche rapidamente!
• ISC/TAEG = indicatore sintetico di costo (misura complessiva di tasso d’interesse + altre spese accessorie)
• Importo delle rate: farsi chiarire bene se la rata è fissa o variabile, se mensile o semestrale e a quale durata si riferisce.
• Spese per la pratica (istruttoria) e richiesta del mutuo
• Spese per la perizia (stima del bene)
• Spese per incasso di ciascuna rata
• Eventuali altre spese obbligatorie: es. premi di polizze incendio, di polizze vita ecc.

Farsi specificare eventuali clausole particolari (es. possibilità di rinegoziare il mutuo dopo tot anni, oppure possibilità per la banca di modificare alcune condizioni economiche del contratto).

Cosa farsi rilasciare?

Sempre offerte scritte ed il più possibile chiare! Richiedete che venga utilizzato il cd. Prospetto informativo europeo standardizzato!

Mutuo “ipotecario” “fondiario” “chirografario”: attenzione alla differenza: nei primi due viene offerta in garanzia l’ipoteca sull’immobile e si stipulano entrambi davanti al notaio, nel terzo non vi è dazione di ipoteca (al limite viene richiesta una fideiussione di terzo) - si stipula in banca. Solo i primi due consentono, nel caso di acquisto o costruzione prima casa, la detrazione di parte degli interessi pagati nell’anno solare, dalla dichiarazione dei redditi.

Clausola che fissa il tasso d’interesse

Tasso fisso: in genere è indicato esplicitamente; non deve essere prevista alcuna possibilità di modifica nel corso del rapporto; può fare riferimento al cd. parametro IRS, la rata è fissa e costante sino alla fine.
Tasso (variabile) indicizzato: indicato in genere con un “Euribor 6 mesi + spread del …(es. 1%); alcune banche aggiungono “Euribor 6 mesi arrotondato al 1/4 di punto superiore”.
Tasso strutturato: (es. fisso per tot. anni, all’inizio, poi fisso o variabile): cercare di comprendere al meglio come funziona.
Tasso con opzione di cambio: è in genere un variabile che consente di passare al fisso, in caso di eccessivo aumento dei tassi e viceversa in caso di diminuzione.
Tasso d’entrata (tasso civetta): Tasso d’entrata (prima rata) e tasso a regime (resto del mutuo): il primo è in genere più basso per invogliare il cliente al contratto.
Euribor 360 o 365: Il primo è un po’ più basso del secondo. Attenzione anche alla clausola che fissa il momento in cui la banca vi dice che calcolerà l’euribor (es. “euribor del primo giorno lavorativo del mese precedente quello della rata): in sede di calcolo del tasso va preso quel giorno e non un altro!
TAN o TAEG/ISC: TAN = è “solo” il tasso di interesse nominale
TAEG/ISC = è il tasso effettivo globale (o indicatore sintetico di costo): è la somma di tutte le voci di costo del mutuo, tasso compreso – è questo il vero tasso che bisogna confrontare con quelli offerti dalle altre banche.
Clausola che prevede modifica delle condizioni economiche del contratto (cd. “ius variandi”) : Riserva alla banca la facoltà di modificare alcune voci di spesa, tipo spese per incasso rata o premio di assicurazione. Controllare che non vi sia possibilità per banca di modificare anche il tasso, il parametro o la maggiorazione (spread)!Attenzione a quelle clausole che prevedono la possibilità di modificare il tasso, a seguito della variazione dei criteri di valutazione della banca (rating).

Foglio info SF12
Situazione al 01.01.2022